其中，2025年一季度是萬科的償債小高峰，有98.9億元的境內(nèi)公開債需要兌付，而境外債兌付高峰為2025年5月，當月需兌付4.55億美元。

另據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，截至1月10日，萬科發(fā)行的存續(xù)期債券存量規(guī)模為487.43億元，數(shù)量共30只。以期限1—3年期為主，其中1年以內(nèi)到期的金額達到178.90億元，其票面利率大多在3%以上，略高于同評級同期限的其他家房企所發(fā)地產(chǎn)債。

與此同時，萬科的現(xiàn)金流持續(xù)吃緊。

銷售回款是房企自有資金最主要來源，業(yè)績下滑讓萬科面臨一定的挑戰(zhàn)。

2024年前三季度，萬科實現(xiàn)營收2199億元，同比下降24.3%；歸母凈利潤虧損179.43億元，同比下降231.7%。萬科在財報中指出，造成虧損的主要原因之一是開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑，同時公司加大計提資產(chǎn)減值準備。

這背后是持續(xù)下滑的銷售表現(xiàn)。2024年前三季度，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。

另一方面也和2022年之前高成本拿地有關(guān)。

雖然早在2018年萬科董事會主席郁亮就喊話“活下去”，但萬科在2018、2019、2021年地產(chǎn)行業(yè)拿地總金額排行第一，2020年排行第二。萬科管理層在2023年業(yè)績會上表示，公司確實在2022年之前存在非理性拿地的情況，影響了利潤。

如何走出困境？

面對債券到期償付的壓力，積極尋求化債方法成為當務(wù)之急。

在劉水看來，為應(yīng)對今年的償債壓力，房企應(yīng)提前籌劃現(xiàn)金流，在加快銷售去化、加快出售資產(chǎn)、回籠資金的同時，還應(yīng)做細“節(jié)流”方面的工作，減少拿地、減少支出，積極進行債務(wù)重組，與債權(quán)方溝通協(xié)商。

2024年9月26日，中央政治局會議強調(diào)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門打出一套“組合拳”，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，去年10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比、環(huán)比雙增長。

12月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在北京表示，在一系列政策措施作用下，中國房地產(chǎn)市場信心得到有效提振，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢頭。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對中國新聞周刊表示，更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以及市場信心的恢復(fù)有助于房地產(chǎn)企業(yè)迎來轉(zhuǎn)機，但系列利好從政策端傳導(dǎo)到實際銷售端需要一個過程。

匯生國際資本總裁黃立沖進一步指出，2025年是萬科的“償債高峰年”，集中到期的大額債務(wù)考驗其資金調(diào)配能力。考慮到短期償債壓力較大，萬科或需依賴外部融資和資產(chǎn)變現(xiàn)維持流動性。

“雖然萬科賬上貨幣資金規(guī)模較大，但扣除預(yù)售監(jiān)管資金后實際可用資金有限，銷售回款不足可能進一步加劇流動性緊張。評級下調(diào)使得萬科在國際資本市場融資成本上升。”黃立沖告訴中國新聞周刊。

融資端的修復(fù)的確需要時間。站在行業(yè)角度來看，劉水分析，“9·26”中央政治局會議提出要“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，相關(guān)部門及地方積極落實政策。2024年9月以來，在上年低基數(shù)影響下，房企債券融資總額同比連續(xù)回正。房企融資略有回暖，政策加力有望帶動預(yù)期修復(fù)。

2024年以來，萬科也加大了資產(chǎn)處置的力度。萬科陸續(xù)處置了上海七寶萬科廣場50%股權(quán)，深圳灣超級總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)等。僅2024年上半年，萬科通過出售商業(yè)地產(chǎn)項目就回籠資金93.4億元。

如何面對2025年的債務(wù)壓力？萬科回復(fù)中國新聞周刊表示，針對2025年將要到期的公開債務(wù)，公司會全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營端和融資端等多方面籌集資金，通過積極銷售回款、持續(xù)推進大宗交易、加快非主營業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭取融資資源等方式，應(yīng)對相關(guān)債務(wù)兌付。

參考資料：

《萬科一筆20.4億元保險資管融資展期2年》，2025-01-09，每日經(jīng)濟新聞

《債務(wù)問題再引關(guān)注，萬科回應(yīng)》，2025-01-09，財聯(lián)社

作者：于盛梅

編輯：余源