李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年12月份，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.1%，跌幅連續(xù)三個(gè)月收窄，相比本輪市場(chǎng)企穩(wěn)前9月份-0.7%的跌幅大幅收窄，同比降幅由-6.1%收窄至-5.7%。其中，一線(xiàn)城市環(huán)比變化由11月的0.0%升至12月的0.2%，自2023年6月份以來(lái)首次正增長(zhǎng)；二線(xiàn)城市環(huán)比變化為0.0%，自2023年7月份以來(lái)連續(xù)17個(gè)月下跌后首次止跌；三線(xiàn)城市環(huán)比下跌0.2%，自2024年8月份以來(lái)已連續(xù)4個(gè)月跌幅收窄。

　　再看二手住房。2024年12月份，70個(gè)大中城市二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%，跌幅持平于11月，相比本輪企穩(wěn)前9月份-0.9%的跌幅也大幅收窄，同比跌幅也由8.5%收窄至8.1%，跌幅連續(xù)三個(gè)月收窄。其中，一線(xiàn)城市環(huán)比漲幅由上月的0.4%收窄至0.3%，二線(xiàn)城市跌幅由0.2%擴(kuò)大至0.3%，三線(xiàn)城市跌幅由0.5%降至0.4%。但同比方面，一二三線(xiàn)城市跌幅均明顯收窄。

　　新房?jī)r(jià)格止跌態(tài)勢(shì)明顯，得益于2024年12月份新房交易量明顯反彈，帶動(dòng)市場(chǎng)情緒回升，價(jià)格穩(wěn)定也得到了支撐。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年12月份新房住宅成交達(dá)到9226萬(wàn)平方米，創(chuàng)下7月份以來(lái)的新高，同環(huán)比分別增長(zhǎng)4.5%和34.6%。2024年四季度，全國(guó)新房住宅銷(xiāo)售同環(huán)比分別增長(zhǎng)21.1%和2.7%。而且，近期各地積極調(diào)整住宅開(kāi)發(fā)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)降低公攤，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)園林景觀(guān)好、物業(yè)管理好、智能化的“好房子”等，對(duì)新房?jī)r(jià)格提供了支撐。

　　同時(shí)，2024年12月份熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)開(kāi)始升溫，一二線(xiàn)城市宅地成交翻倍、翻兩倍增長(zhǎng)，深圳、廣州、杭州、合肥、成都等地成交了多宗高溢價(jià)地塊，對(duì)新房購(gòu)置的信心和價(jià)格的穩(wěn)定也得到了保障。另外，克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，2024年全國(guó)30個(gè)城市二手住房成交2.3億平方米，創(chuàng)下歷史新高，二手住房的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)到59%。二手住房交易活躍帶動(dòng)“賣(mài)舊買(mǎi)新”的需求，加上很多城市積極推進(jìn)以舊換新，提振新房交易的活躍度。

　　不過(guò)，12月份二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)企穩(wěn)回升的勢(shì)頭有所下降。主要原因在于，前期二手住房交易活躍，主要為剛需驅(qū)動(dòng)。這些需求在2024年釋放充分，消化了部分掛牌待售的二手住房，剩下的待售二手住房，要么為難以去化的老舊住房，這部分占比在50%以上，要么是掛牌業(yè)主不再愿意明顯降價(jià)出售的“次新房”或?qū)W位房。再考慮到，此前二手住房市場(chǎng)呈現(xiàn)“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售格局，從2021年9月份開(kāi)始70城二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)下跌。當(dāng)下二手住房交易的撮合難度在加大，表現(xiàn)在“次新房”或?qū)W位房不再愿意降價(jià)出售，而大量的、難以去化的存量老舊住房繼續(xù)降價(jià)銷(xiāo)售。于是，就出現(xiàn)了一線(xiàn)城市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅收窄、二線(xiàn)城市價(jià)格指數(shù)下跌的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，二手住房交易周期長(zhǎng)，臨近年底、春季在即，帶看量也開(kāi)始下降，也壓制價(jià)格指數(shù)。

　　本質(zhì)上來(lái)講，這是住房供求不匹配、二手住房供應(yīng)效率較低導(dǎo)致的結(jié)果。2022年~2024年，二手住房交易量連續(xù)三年強(qiáng)勁反彈，需求端消化了大部分居住適宜性比較強(qiáng)，具有學(xué)位、通勤優(yōu)勢(shì)（比如靠近地鐵）、戶(hù)型相對(duì)較好、性?xún)r(jià)比相對(duì)高的房源。在住房回歸居住屬性的當(dāng)下，剩下的二手掛牌待售房源，接近或超過(guò)一半為不符合新市民、年輕人住房需求的低效房源。這部分房源不得不降價(jià)成交，這是12月份二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)繼續(xù)下跌的根源，再加上市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)始扭轉(zhuǎn)，二手住房掛牌量開(kāi)始增加，供應(yīng)依然飽和。經(jīng)過(guò)這三年的消化，截至目前，二手住房掛牌量開(kāi)始高位企穩(wěn)或回落。比如，上海、廣州、北京等地二手住房掛牌量開(kāi)始減少。同時(shí)，近期國(guó)家也在積極部署城市更新。1月3日，2025年首次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，將城市更新列為重點(diǎn)議題，提出加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、街區(qū)、廠(chǎng)區(qū)和城中村等改造。

　　剛剛結(jié)束的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，2025年我國(guó)將謀劃實(shí)施一批城市更新改造項(xiàng)目，全面完成2000年年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，基本完成已排查出老化燃?xì)夤艿赖母赂脑烊蝿?wù)，并基本消除縣級(jí)城市建成區(qū)黑臭水體。同時(shí)，持續(xù)實(shí)施老舊街區(qū)更新改造等一系列民生工程和發(fā)展工程。這意味著，存量二手住房的可居住性、宜居性將明顯提升，不僅推動(dòng)存量房屋循環(huán)，也將有助于住房?jī)r(jià)格止跌回穩(wěn)。

　　2025年是商品房市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵之年。一季度，樓市會(huì)迎來(lái)季節(jié)性的反彈，即由返鄉(xiāng)置業(yè)、年后返城、春節(jié)前后婚房購(gòu)置等帶來(lái)的需求反彈，這對(duì)于商品房銷(xiāo)售穩(wěn)定形成支撐。下一步，商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定期待增量政策能盡快落地，比如推動(dòng)存量土地收儲(chǔ)和存量房屋盤(pán)活做保障性住房，積極改善供求關(guān)系，城中村改造及房票安置能給需求端帶來(lái)源頭活水。