來源：中國經營報

　　本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

　　進入2025年，因停牌在資本市場“沉寂”了9個月的碧桂園（2007.HK）頻頻傳來消息。

　　2025年1月14日晚間，碧桂園2023年年報及2024年中期業績終于出爐，公司在2022年由盈轉虧的背景下，2023年凈虧損達到1784億元，2024年上半年虧損128.42億元。與此同時，公司財務境況被揭開，截至2024年6月30日，碧桂園總負債約1.14萬億元，其中有息負債約2501.52億元，較2023年年末略微增加。

　　曾幾何時，碧桂園在房地產行業風光無兩，銷售額在2013年已經突破千億元，此后數年遠超同行。只是到了2023年，碧桂園自曝遇到“自創辦以來的最大困難”。如今，化債和保交房已成為這家房企最緊迫的任務。

　　就在2025年1月9日晚間，碧桂園披露外界關注已久的境外債重組方案，公司的目標是削減債務最多116億美元，并將債務到期時間延長最多11.5年。有知情人士對《中國經營報》記者表示，目前碧桂園已收到不少債權人的表態，表示愿意長期支持公司渡過當前的難關，同時期望公司能盡快完成重組。不過，由于碧桂園仍處于保交房和修復資產負債表的過渡階段，其將于何時恢復盈利暫無法預估。

　　經營出現大額虧損

　　因未在規定期限內披露業績，碧桂園自2024年4月2日起停牌至今，如今兩份財報已經補齊，但外界對碧桂園的擔憂似乎并未減少。

　　財報顯示，2023年，碧桂園總收入約4010億元，同比下降6.8%。報告期內，公司97.6%的收入來自房地產開發，該業務收入同比下降6.2%至3912.51億元，交付物業所確認收入的平均銷售價格約7431元/平方米。2023年，碧桂園實現合同銷售金額約1743億元，合同銷售面積約2170萬平方米。

　　碧桂園在公告中表示，受中國房地產市場下行的影響，公司的預售業績面臨重大挑戰，特別是自2023年4月以來，公司預售業績明顯下降，且目前尚未出現明顯的反彈跡象。

　　記者注意到，碧桂園在過往的房地產開發業務中重倉三、四線城市。2018年至2022年，碧桂園內地銷售按城市類型劃分，目標三、四線城市的銷售額占比保持50%以上，目標一線城市銷售額占比卻始終沒有超過10%。

　　據中指研究院統計，2024年1—11月，三、四線代表城市新建商品住宅銷售面積同比降幅高于一線、二線城市，同比下降25%，市場延續低迷態勢。克而瑞提供的數據顯示，2024年四季度，三、四線11個重點城市二手房成交面積同比下降6%，但4個一線城市以及二線重點20個城市二手房成交面積呈現上漲趨勢。此外，三、四線城市新建商品住宅整體庫存形勢較為嚴峻，半數城市庫存消化周期超過36個月。

　　事實上，早在2023年8月的一次公告中，碧桂園管理層對公司的經營曾反思道：“對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足”，“對三、四線及更低線城市投資比例過大。”財報顯示，碧桂園2023年計提了相當大額的存貨減值準備，公司在建物業及待售的已落成物業的減值凈額達約823.54億元，這也是碧桂園當期虧損的主要原因之一。2024年上半年，公司存貨減值計提大幅減少至約27億元。

　　接近碧桂園人士告訴記者，基本判斷公司已將存貨減值大部分出清，除非未來市場價格還有大幅下跌。同時，由于存貨公允價值伴隨市場情況動態波動，隨著外部環境的逐步回暖，該部分減值未來可能轉回。“房地產行業受市場價格波動影響，資產價格不斷縮水，計提大額的存貨減值理所應當，也反映了公司一貫穩健的財務管理思路。”

　　2024年上半年，碧桂園收入同比下降54.9%至1021億元，凈虧損約128.42億元，報告期內合同銷售金額約260億元，合同銷售面積約265萬平方米。接近碧桂園人士透露，公司2024年上半年虧損情況已較2023年有明顯改善，預計2024年全年虧損有望大幅收窄。

　　走出困境的關鍵一步

　　經營尚在承壓之際，碧桂園還在為化債疲于奔命。事實上，債務風險始終是外界對碧桂園最為憂心的一個方面，有投資者心生疑慮：碧桂園會不會成為“第二個恒大”？

　　財報顯示，截至2024年6月30日，碧桂園流動負債約1.07萬億元，非流動負債約660.55億元，負債總額約1.14萬億元，少于恒大的總負債2.4萬億元。截至2024年6月30日，碧桂園持有總現金余額約448億元，公司總債務中有約1472.87億元發生違約或交叉違約。

　　修復資產負債表，是碧桂園走出困境的關鍵一步。

　　從2023年8月開始，碧桂園債務重組進入實質階段，9只境內債展期方案獲通過，到期時間整體延長3年，涉及金額合計約150億元。2023年10月，碧桂園啟動境外債管理工作，但遲遲沒有進展。

　　截至2023年年底，公司確定的境外債有息負債總額約164億美元，其中包括現有債券債務的未償還本金額約103億美元、現有銀團貸款債務的未償還本金額約36億美元、股東貸款的未償還本金額約11億美元及其他有擔保和無擔保債務的未償還本金額約14億美元。

　　2025年1月9日晚間，碧桂園終于公告境外債重組獲得新進展，并披露重組提案的關鍵條款，稱已與7家銀行組成的協調委員會達成共識。提案共給予債權人包括將債務轉換為現金在內的5個經濟選項，如果落實，將使碧桂園實現大幅去杠桿化。

　　公告顯示，此次重組提案是針對碧桂園在現有債券債務、現有銀團貸款債務及由公司借入或擔保的若干其他貸款融資下的境外債務。值得注意的是，債權人若選擇重組提案中的現金回購選項，將導致其最少90%的本金削減，而其中時間跨度最長的選項將使債務展期11.5年。

　　有債權人透露：“根據最近兩年市場的實際情況，市場一直在大幅調整。從之前不少企業進行境外債重組的案例來看，債權人現在都非常理性。這次碧桂園的方案做得很務實，已經有很多債權人表示有興趣。”

　　與此同時，針對部分條款，碧桂園與部分債權人還存在分歧。截至目前，碧桂園與專案小組、協調委員會及其他債權人仍在磋商重組提案條款，各方尚未就重組提案訂立任何具有法律約束力的協議。碧桂園方面亦對記者表示，公司正和債權人協商積極推動目前方案的落地。

　　仍有20萬套房屋待交付

　　財報顯示，截至2024年6月30日，碧桂園凈資產約741億元，還沒有到資不抵債的地步。這是否足以令其“逆天改命”？

　　碧桂園在公告中表示，公司能否持續經營取決于債務管理措施的完成情況、銷售表現、施工進度、資產盤活與處置以及營運支出的控制與減少。

　　記者獲悉，截至2024年6月末，碧桂園開發項目遍及31個省份，298個地級市，總計覆蓋1373個區/縣，共3059個項目，國內未售權益總貨值約6041億元。土地收儲方面，截至2024年年底，碧桂園與政府或相關城投公司達成收儲合作意向的地塊合計約19個，收儲土地對價合計約為23.8億元，其中約12億元已于2024年年內完成盤活。截至2025年1月9日，碧桂園共有超200個項目獲批納入白名單，獲得新增融資15.23億元，貸款延展金額207.7億元。

　　記者同時注意到，碧桂園近年加大了資產處置的力度，自2022年以來通過折價處置公車、大宗資產、難去化商業類沉淀資產回籠資金超600億元。其中，2023年8月，碧桂園出售其所持廣州亞運城聯營項目公司26.67%股權，回籠資金12.92億元；2024年12月，碧桂園徹底清倉轉讓其持有的長鑫科技1.56%股權，總代價20億元，據悉，該筆所得款項目前打算主要用于保交樓等項目建設開支。與此同時，公司實行最大限度降本提效，2024年再次精減國內地產區域至14個。

　　值得一提的是，2024年全年碧桂園累計交付房屋超38萬套，近三年累計交付約170萬套。

　　碧桂園方面表示：“公司未來仍有約20萬套房屋交付任務，將會依托當前各項利好政策，積極爭取政府支持，努力盤活各類大宗資產及沉淀資金，竭盡全力獲取一切資源支持交付工作的開展。同時，按照極限收支、一樓一策的運營思路極限推進剩余房屋的建設，努力做好保交房任務的收官工作。”