每經(jīng)記者 包晶晶????每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤????

　　11月20日，杭州一場(chǎng)土拍，一位神秘“自然人”以總價(jià)4.46億元、溢價(jià)64.55%，拿下了下沙一宗低密宅地。

　　溢價(jià)率新高、“自然人”、低密度宅地，在這些關(guān)鍵詞的烘托下，連濱江集團(tuán)經(jīng)過49輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)39.5億元拿下的奧體單價(jià)地王，都不香了。

　　但這次摘地很快被喊停了，不僅5423萬元保證金“打了水漂”，這位“自然人”可能還要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

　　11月27日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者撥通了杭州市規(guī)劃和自然資源局、杭州市公共資源交易中心的咨詢電話，一位工作人員表示：“自然人不能參拍杭州市的住宅用地，這塊地后續(xù)是否重新掛牌要等通知。”

　　不符合“拿地條件”

　　位于杭州市錢塘區(qū)的下沙單元QT010110-16地塊，出讓土地面積13811平方米，用途為二類城鎮(zhèn)住宅（設(shè)配套公建）用地，出讓地上總建筑面積不大于17954.3平方米。

　　本次掛牌地塊實(shí)行自由競(jìng)價(jià)，按照“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人，競(jìng)買人可在滿足增價(jià)幅度即每次增價(jià)不低于500萬元（報(bào)價(jià)應(yīng)為萬元整數(shù)）的條件下進(jìn)行多次報(bào)價(jià)。

　　據(jù)中指研究院梳理，該地塊是區(qū)域的第二宗低密宅地，且規(guī)模較小，與前期項(xiàng)目存在較大差異性。土拍當(dāng)天，經(jīng)過35輪競(jìng)價(jià)，“自然人”洪禮昌以總價(jià)4.46億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)24847元/平方米，溢價(jià)率達(dá)64.55%新高。

　　中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生透露：“經(jīng)多方了解，這位‘自然人’是不符合杭州土拍拿地條件的，而審核是在競(jìng)拍結(jié)束后進(jìn)行的，所以出現(xiàn)了這次情況。早期郊區(qū)個(gè)別地塊有自然人拿地情況，比如2019年的臨安區(qū)於潛鎮(zhèn)區(qū)05-22地塊，但這次下沙地塊公告的競(jìng)買資格要求中沒有包括自然人。”

　　從下沙區(qū)域目前在售的多個(gè)新房項(xiàng)目來看，房?jī)r(jià)差異較大。比如，金沙湖板塊的沐晴川府均價(jià)30650元/平方米，更早開盤的杭臻源筑均價(jià)37500元/平方米。二手房方面，金沙湖區(qū)域掛牌出售的5年內(nèi)次新房，價(jià)格在35000元~43300元/平方米，一二手房?jī)r(jià)格仍然有倒掛空間。

　　“自然人”洪禮昌為何能夠成功參與競(jìng)買，并成為“競(jìng)得入選人”？

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在該宗地塊的出讓須知中有一條說明：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓采取資格后審方式，即先競(jìng)買，后審查資格。

　　而就在這一“資格審查”之后的幾天，“自然人”競(jìng)得的下沙單元QT010110-16地塊被更新為“該資源未成交”。

　　千萬保證金打水漂

　　對(duì)于自然人身份參與杭州市土地競(jìng)拍，出讓須知注明：“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的法人、其他組織可參加地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)（聯(lián)合競(jìng)買的競(jìng)買各方均應(yīng)具備）。”

　　第十六條規(guī)定，競(jìng)得入選人在2024年11月27日前，持在線下載打印的《競(jìng)得入選人通知書》和下列資料到杭州市規(guī)劃和自然資源局錢塘分局接受資格審核。競(jìng)得入選人未按時(shí)到指定地點(diǎn)接受競(jìng)得資格審核的，取消競(jìng)得入選資格，競(jìng)買保證金不予退還（使用保函參加競(jìng)買的，要求兌付保函），并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在資格審核過程中，“房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明材料（提供由建設(shè)行政管理部門頒發(fā)的在有效期內(nèi)的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》）”是12項(xiàng)審核材料中必不可少的一份資質(zhì)證明。

　　而這次的“自然人”，本身也不符合這一資質(zhì)的獲取要求。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然從《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三條規(guī)定看，境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照條例規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。各地的實(shí)踐來看，部分城市也開始關(guān)注到此類新現(xiàn)象，積極做政策思考和研究。但根據(jù)這次的《出讓須知》，自然人拿地本身就不符合地塊相關(guān)要求。

　　如果競(jìng)得入選人不符合資格，是否可以退還保證金？

　　根據(jù)出讓文件，不具備資格即視為違約，出讓人有權(quán)取消競(jìng)得入選人的競(jìng)得資格，競(jìng)買保證金不予退還（使用保函參加競(jìng)買的，要求兌付保函），出讓人有權(quán)對(duì)該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)另行出讓。

　　也就是說，除了5423萬元保證金，“自然人”洪禮昌這次還要承擔(dān)掛牌出讓活動(dòng)所支出的全部費(fèi)用及由此造成的相應(yīng)損失。

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