來源：中國企業(yè)報(bào)-經(jīng)鑒新聞

　　據(jù)日前媒體報(bào)道，歷時(shí)三年之久，遼寧省葫蘆島市興城市的一起土地轉(zhuǎn)讓糾紛官司仍在“打轉(zhuǎn)”。

　　原告方稱遭拖欠上億元，被告方提起反訴索賠。而一份真實(shí)性存疑的關(guān)鍵證據(jù)、涉嫌私刻公章的行為，使此案久久難以落幕。

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　　案件發(fā)回重審

　　據(jù)華夏時(shí)報(bào)報(bào)道，2020年4月，興城鉑翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文新分公司（下稱“文新公司”）將名下5萬余平方米的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)亻_發(fā)商興城市恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“興城恒大公司”）。

　　雙方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同顯示，該土地使用權(quán)面積51522.5平方米，性質(zhì)為商住用地，價(jià)格150萬元/畝，總測定面積為77.283畝，合計(jì)價(jià)格1.16億元，土地轉(zhuǎn)讓款及各項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)約1.3億元。

　　合同約定，標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記過程中，涉及的各種交易稅費(fèi)、滯納金、罰金等及其他交易費(fèi)用，均由買方興城恒大公司承擔(dān)。

　　按約定，興城恒大公司應(yīng)于2020年12月30日前分期支付共計(jì)1.2億元。興城恒大公司實(shí)控人李某武等人為此擔(dān)保，并以興城恒大公司100%股權(quán)、交易地塊抵押。此外，雙方還約定了印章共管、開發(fā)銷售款的70%優(yōu)先用于清償土地轉(zhuǎn)讓款等。

　　然而如今，興城恒大公司在該地塊上建設(shè)的興城大院地產(chǎn)項(xiàng)目已有不少業(yè)主入住，但上述協(xié)議約定的土地出讓款大部分并未支付。據(jù)悉，興城恒大公司僅陸續(xù)支付了1400余萬元，其中包括協(xié)議簽訂前支付的定金500萬元。

　　為此，文新公司提起訴訟，追償土地轉(zhuǎn)讓款、稅費(fèi)、違約金等。而興城恒大公司則提起反訴，索賠7000余萬元。

　　興城恒大公司稱，其中一塊土地（0007974號土地）存在瑕疵，致使該地塊延遲開發(fā)，公司增加了建設(shè)成本、錯過了最佳銷售時(shí)機(jī)。但文新公司并不認(rèn)可該說法。

　　2022年9月，葫蘆島中院作出一審判決，興城恒大公司支付文新公司土地轉(zhuǎn)讓款約1.16億元，支付轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)3000余萬元及逾期繳納滯納金，以及支付財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)用等。雙方均提起上訴。

　　2023年12月，遼寧省高級人民法院二審后認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，審判程序失當(dāng)，裁定發(fā)回葫蘆島中院重審。

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　　關(guān)鍵證據(jù)真假存疑

　　據(jù)報(bào)道，訴訟過程中，興城恒大公司提交了一份由興城市不動產(chǎn)登記中心于2022年1月出具的證明文件。

　　這份證明稱：興城大院項(xiàng)目三塊土地中的0007974號地塊，存在著物管用房，至今此地塊上的物管用房信息沒有滅失，興城大院項(xiàng)目該地塊樓盤信息在不動產(chǎn)登記中心無法落盤。

　　興城當(dāng)?shù)匾幻煜ぢ浔P程序的政府人士表示，落盤是地產(chǎn)開發(fā)中的一道程序，需要在蓋好樓并拿到預(yù)售許可證后辦理，如同給房子辦理戶口一樣。落盤并不影響蓋樓，但可能會影響到銷售。

　　不過，上述關(guān)鍵證據(jù)真實(shí)性存疑。

　　2024年9月23日，興城市不動產(chǎn)登記中心一名主要負(fù)責(zé)人向華夏時(shí)報(bào)表示，這份證明文件表述0007974號整個(gè)地塊樓盤信息無法落盤，但事實(shí)上興城恒大公司在該地塊上蓋了6棟樓，其中僅有2棟受到之前物管用房存有落盤信息的影響。在這份證明文件出具前，2021年該地塊已有2棟樓落盤，2023年6月又落盤了剩下4棟。

　　該負(fù)責(zé)人還介紹，按照正常的登記程序，在一個(gè)地塊上可以有建筑物，但是不能有重復(fù)的建筑物存在。需要先把原有的建筑物拆除，消除原建筑物信息，然后再落新的建筑物信息。要完成這個(gè)程序，正常而言并不是很麻煩的問題。對登記部門來說，最主要的問題是要有權(quán)利人來申請做這個(gè)事情。

　　前檢察官、北京市中盾律師事務(wù)所魏景峰律師表示，一份證據(jù)能否作為法律意義上的證據(jù)，需要分析這份證據(jù)材料的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性。上述證明表述如果存在不明確的情況，也即意味著這份文件的真實(shí)性可能存疑，有異議的當(dāng)事人可向相關(guān)行政部門申請公開相關(guān)資料。

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　　再爆私刻公章

　　除上述問題外，文新公司負(fù)責(zé)人李某霞提到，興城恒大公司沒有按合同約定如期支付土地轉(zhuǎn)讓款，但該地塊項(xiàng)目的建設(shè)一直在進(jìn)行，并且還完成了銷售，而銷售款項(xiàng)全部歸屬了興城恒大公司。

　　另據(jù)報(bào)道顯示，根據(jù)雙方此前的約定，從合約簽訂當(dāng)日至國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款全部付清前，興城恒大公司的公章、合同章、財(cái)務(wù)章、法人章及各項(xiàng)證照、對公賬戶均由雙方共同監(jiān)管……興城恒大開發(fā)建設(shè)該土地的收益全部匯至共管賬戶。否則，文新公司有權(quán)要求興城恒大公司立即付清全部土地轉(zhuǎn)讓款，并按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。

　　報(bào)道引述李某霞向葫蘆島市公安機(jī)關(guān)和人民法院的刑事案件舉報(bào)信中稱，興城恒大公司一邊編造資金未到位不能支付的說辭，一邊私刻了興城恒大公司的公章、法人章，重新辦理了該公司的營業(yè)執(zhí)照。同時(shí)將證照與未經(jīng)審批備案的公章提交相關(guān)行政主管部門，騙取涉案土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》等文件。

　　此后，興城恒大公司利用私刻公章與購房人簽訂商品買賣合同，同時(shí)繞開雙方共同監(jiān)管的銀行賬戶，使用其他銀行賬戶收取開發(fā)建設(shè)土地收益。

　　據(jù)了解，興城恒大公司辦理是以原公章和證照損毀、遺失為由，辦理新的公章證照，隨后拿到相關(guān)手續(xù)。通過這種方式，讓文新公司共管的公章、證照等失去監(jiān)管作用，并將開發(fā)的房屋銷售款項(xiàng)全部打入其私自開立的其他銀行賬戶中。

　　李某霞表示，按照合同第六條第4款的約定，興城恒大公司付清全部土地轉(zhuǎn)讓款前，因目標(biāo)土地所取得的全部收益包括但不限于商品房及車庫銷售款項(xiàng)的70%應(yīng)作為土地轉(zhuǎn)讓款先行支付給文新公司。如商品房及車庫銷售款項(xiàng)的70%的支付進(jìn)度早于協(xié)議第三條約定的付款進(jìn)度，則以銷售款70%先行支付。“但興城恒大公司私刻公章后未按該約定對銷售款項(xiàng)向文新公司進(jìn)行任何分配。”

　　魏景峰律師分析認(rèn)為，興城恒大公司未按合同約定如期支付土地轉(zhuǎn)讓款，違反了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》的付款條款，構(gòu)成合同違約。

　　“按照合同約定，開發(fā)建設(shè)土地的收益應(yīng)全部匯至共管賬戶，但興城恒大公司繞開共管賬戶，使用其他賬戶收取款項(xiàng)，同樣屬于違反合同約定的行為。”魏景峰律師說，興城恒大公司未將商品房及車庫銷售款項(xiàng)的70%按約定支付給文新公司，也構(gòu)成對合同約定分配條款的違反。

　　魏景峰律師還提到，興城恒大公司私刻公章、法人章的行為可能涉嫌偽造公司印章罪。這種行為不僅破壞了雙方對公章、證照等的共管約定，還用于騙取行政許可文件，屬于違法犯罪行為。“需要強(qiáng)調(diào)指出的是，即使私刻的是真章，但未經(jīng)合法授權(quán)，擅自以相關(guān)單位名義制作印章，用于欺騙他人、謀取不正當(dāng)利益等，同樣會對社會公共秩序以及單位的正常活動和聲譽(yù)造成損害，因此符合偽造公司印章罪的構(gòu)成要件。”

　　魏景峰律師還表示，利用私刻的公章騙取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》等行政許可文件，違反了行政許可相關(guān)的法律法規(guī)。興城恒大公司騙取行為導(dǎo)致這些許可證件的取得是基于非法手段，相關(guān)許可可能會被依法撤銷。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師分析稱，私刻公章或多枚公章的情況此前在房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程領(lǐng)域等類似案件中已有出現(xiàn)，無論是共管模式，還是其它合作框架，真假公章問題引發(fā)的糾紛、訴訟值得關(guān)注。在合作過程中，如果流程控制不到位，一枚看似小小的公章可能會掀起很大的風(fēng)浪，可能會給企業(yè)造成巨大的損失。

　　王玉臣律師說，對于很多開發(fā)商而言，逃避資金監(jiān)管、轉(zhuǎn)移預(yù)售資金早已十分嫻熟。“如果和開發(fā)商合作，千萬不要誤以為有監(jiān)管賬戶就一定會起到理想中的效果。有不少開發(fā)商收款是不用監(jiān)管賬戶的，比如銷售現(xiàn)場的pose機(jī)可能關(guān)聯(lián)的不是監(jiān)管賬戶，又比如銷售人員提供的賬戶不是監(jiān)管賬戶。所以如果和開發(fā)商合作，或者一起做合作開發(fā)，一定要注意對銷售現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)管。”

　　王玉臣律師認(rèn)為，無論是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓領(lǐng)域，還是土地相關(guān)的其它領(lǐng)域、房地產(chǎn)領(lǐng)域等，職能部門的有效監(jiān)管和嚴(yán)格執(zhí)法至關(guān)重要。“縱觀整個(gè)樓市，房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管和正向引導(dǎo)其實(shí)亟需加強(qiáng)，既需要相關(guān)職能部門在履行法定職責(zé)的時(shí)候依法行政、嚴(yán)格執(zhí)法，同時(shí)又需要加強(qiáng)監(jiān)管水平和能力。”

　　對于雙方的糾紛，興城恒大公司實(shí)控人李某武曾在接受媒體采訪時(shí)表示，公司并非拖欠土地出讓款，這其中有很多環(huán)節(jié)，文新公司交付的土地有瑕疵問題。未就其他有關(guān)問題作出回復(fù)。

　　而文新公司有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，公司向興城恒大公司交付了土地，對方蓋了樓、賣了房，依約支付土地轉(zhuǎn)讓款是很簡單的商業(yè)邏輯。起訴追償至今已有三年，公司遲遲拿不回應(yīng)得的款項(xiàng)，已經(jīng)對公司經(jīng)營造成沉重的拖累，期待法院能盡早作出公正的判決，為當(dāng)?shù)貭I造公開透明的法治化營商環(huán)境。